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海淀法院调研强制执行共有房屋面临的法律困境

作者:杨海超  发布时间:2015-02-12 16:00:19


    目前的社会环境下,房屋是重要的家庭财产,房屋共有也是十分普遍的现象,因此,共有房屋就成为重要的执行标的物。由于目前法律法规对执行共有房屋的规定较为简略,实践中,法院执行共有房屋存在切实的困难,主要体现在以下几个方面:

    一是难以直接执行共有房屋。对共有房屋,最直接的执行方式便是对共有房屋进行评估拍卖,以被执行人共有份额对应的售房款来清偿债务,剩余售房款支付给其余共有人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条规定的执行方式是先控制共有财产,之后由当事人进行协议分割或析产诉讼,分割后再进行执行。直接执行共有房屋而向共有人支付剩余售房款实际上是由法院对共有房屋进行了强制变价分割,这一方法和第14条规定的执行方式并不一致,而实践中被执行人之外的共有人很有可能也居住在共有房屋内,直接拍卖还面临腾退房屋的问题。并且,除按份共有之外,实践中还有房屋是处于共同共有状态,共有人之间并无份额划分,无法确定购房款的发放比例。因此,这一执行方式无论在法律层面还是实践层面都面临障碍。

    二是难以直接执行被执行人享有的共有份额。按照《物权法》第101条的规定,按份共有人可以转让对共有财产享有的份额。仅从法律规定层面考虑,如无法直接拍卖共有房屋,也可以拍卖被执行人在共有房屋中的份额。但在执行共有房屋的场合,由于共有的对象是不能实物分割的房屋,竞买人获得房屋共同所有权后会面临与其他共有人共同居住、出租房屋而无法完全占有或处分房屋的情况。因此,拍卖房屋共有份额的成交可能性很小,即便成交,价格也不高。这一做法虽然在法律上可行,但实践中具体操作的效率不高、效果不好,被执行人在共有房屋中的份额实际也难以直接执行。

    三是由当事人对共有房屋进行协议分割或诉讼分割也存在困难。前述两种方式在法律层面或实践层面面临不同的困难,但严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条的规定由当事人进行协议分割或析产诉讼,分割后再进行执行也面临一定问题。首先是申请人、被执行人、其他共有人很难就分割共有房屋达成一致意见,特别是在被执行人和其他共有人在共有房屋内居住的情况下,被执行人和共有人同意分割共有房屋的情况极少。二是共有人也很少提起析产诉讼,而申请人在经过一场诉讼之后,对再次进行诉讼有抵触情绪,往往要求法院直接执行。三是即便真正提起析产诉讼,析产诉讼周期长,也会影响执行效率。

    总体而言,上述第一种执行方式与现有法律依据有所出入,实践操作也有难度,第二、第三种方式虽然在法律层面可行,但实际操作更为困难。无论哪种方式,目前法院对共有房屋的执行均面临较大困难。对此,则需寄希望于立法予以完善,在认真调研、总结经验的基础上,出台相关法律法规或司法解释、指导性意见,对法院执行共有房屋的程序、条件进行规范,以解决实践中面临的困难。

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编辑:王肖    

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