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“口说无凭”——警惕租赁市场的“潜在风险”

作者:倪筠(笔名)  发布时间:2017-03-22 09:00:25


    因合同解除后林先生拒绝支付违约金,某中介公司以房屋租赁合同纠纷为由将林先生诉至法院,要求确认公司与林先生于2015年8月15日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2015年8月24日解除,并支付公司违约金8600元。日前,海淀法院审结了此案。

    中介公司诉称,公司与林先生系委托关系,双方于2015年8月15日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》,约定公司就林先生房屋进行出租代理及管理,委托出租价格为4300元/月,委托出租期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止;同时约定在委托合同签订后,如果林先生违约解除合同,如公司尚未与承租人签署房屋租赁合同,林先生应按月委托价格200%向公司支付违约金,现林先生签订委托合同后,拒绝履行委托合同确定的义务。

    林先生辩称,不同意中介公司的全部诉讼请求。我没有违约,当时是双方协商一致解除合同的,不是我方单方违约。根据出租委托代理合同第11条的约定,经甲乙双方协商一致,可以终止合同。2015年8月24日的《声明》是中介公司打印并出具,然后让我签字的,如果中介公司认为我违约应当及时主张权利,其出具声明就视为其同意,且其出具的声明是格式合同,如果出现歧义应当按照对其不利的原则进行解释。此外,中介公司主张的违约金过高,如果认定我应当承担责任,也应当进行酌减。

    经审理查明,301号房屋的所有权人为林先生。2015年8月15日,林先生(委托人,甲方)与中介公司(租赁代理机构,乙方)签订《房屋出租委托代理合同》,约定:第一条、代理及代理服务:(一)代甲方看管房屋并寻找承租人,代甲方带意向承租人看房,商谈出租相关事宜;(三)代理甲方与承租人签署租赁合同,与居间经纪机构及承租人签署居间合同……第四条,房屋委托出租价格为4300元/月,以该价格委托出租的委托出租期限为2015年9月1日起至2017年8月31日止;第十一条,合同的解除:(一)经甲乙双方协商一致,可以终止本合同;第十二条、违约责任:(一)1、在本合同签署后甲方违约解除合同,如乙方尚未代理甲方与承租人签署房屋租赁合同的,甲方应按月委托价格200%向乙方支付违约金;如乙方已代甲方与承租人签署房屋租赁合同的,甲方除应按月委托价格200%向乙方支付违约金外,还应承担违约解除与承租人租赁合同的违约责任……

    2015年8月24日,林先生出具《声明》,内容为:我林先生,于2015年8月15日与中介公司签订的委托合同,因个人及家庭成员反对(将委托合同业主留存页撕毁)原因,决定不再履行此合同,故此中介公司停止给业主林先生提前付款。特此声明。

    审理中,林先生表示上述《声明》是由中介公司拟定并打印后让其签字的,并告知其签完该《声明》双方的合同就解除了,故在双方已经协商一致解除合同的情况下,中介公司无权再主张违约责任。中介公司认可《声明》为其打印,亦认可对于解除合同双方当事人均无异议,但表示同意解除合同不等同于放弃追究违约责任。

    此外,经法院询问,中介公司表示因本案合同未继续履行,其未产生有形损失,无形损失主要包括签订合同的预期利益、为履行合同发布相关信息的成本、人员成本以及店面的成本。

    法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,林先生与中介公司于2015年8月15日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律和行政法规的强制性规定,故其应为合法有效,双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。根据房屋租赁合同的约定,委托出租期限为2015年9月1日至2017年8月31日。2015年8月24日,林先生出具《声明》,表明不再履行合同,中介公司亦表示同意合同于当天解除。现双方当事人均同意涉案合同于2015年8月24日解除,故法院对此不持异议。

    对于中介公司主张的违约金一节,合同的解除不等同于免除违约责任,从声明的内容来看,提前解除合同系林先生单方原因所致,根据合同法的相关规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同,因委托合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。中介公司虽同意解除合同,但现无证据证明中介公司放弃主张违约责任,且本案合同的解除系因林先生单方提出不再履行所致,故林先生提出的协商一致解除合同就没有违约责任之主张,于法无据,法院不予采信。关于违约金数额,首先,从双方当事人签订合同至合同解除的时间不到十天,且合同约定的委托出租期限自2015年9月1日开始,庭审中,中介公司亦表示在合同解除的时候涉案房屋尚未出租;其次,中介公司自认其因合同解除不存在有形损失;最后,林先生认为即便本案存在违约责任,中介公司所主张的违约金标准亦过高,请求酌情降低。根据合同法的相关规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。虽然中介公司与林先生约定,在本合同签署后甲方违约解除合同,如乙方尚未代理甲方与承租人签署房屋租赁合同的,甲方应按月委托价格200%向乙方支付违约金。但综合本案已查明的事实、林先生的违约情节、合同解除的时间以及中介公司的损失情况来看,上述200%的违约金标准确实过分高于中介公司因合同解除所造成的损失,故法院将予以适当减少,具体数额法院依法判定。

    最后,法院判决林先生与中介公司于2015年8月15日签订的《房屋出租委托代理合同》于2015年8月24日解除;林先生给付中介公司违约金2000元。

    【法官提示】:

    本案中,从常理的角度来说,当时解除《房屋出租委托代理合同》肯定是双方当事人协商一致的结果,中介公司工作人员当时肯定也没想追究林先生的违约责任,只是年迈的林先生法律意识和风险意识淡薄,对于解除合同相应的法律后果未能考虑周全,没有留下书面证据,从而埋下了本案这一“后患”。

需要指出的是,中介公司作为从事房地产经纪业务的专业机构,对于本案合同的解除应当采取更加专业、细致的做法,也即在同意与业主解除合同的情况下,就解除可能产生的法律后果尽量与业主充分协商,并及时通过书面形式固定双方意见,避免日后产生矛盾和纠纷。而从林先生的角度来讲,其亦应提高自身法律意识,在与中介公司协商解除合同的时候应当充分考虑到相关的违约责任问题,如果中介公司同意免除其违约责任,双方应当及时达成书面协议,否则极有可能因举证不能导致于己不利的法律后果。换言之,无论是合同的订立亦或合同的解除,市场交易的双方均应恪守诚实信用原则,并尽可能通过书面协议明确各自权责,这既有益于保障交易安全、维护良好的交易秩序,也能尽量避免民事纠纷的产生。

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