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二手房买卖,税费如何负担

作者:陆金伟  发布时间:2017-03-28 09:48:45


    在二手房买卖交易过程中,税费如何负担,是买卖双方均比较关心的问题,因此而引发争议也较为常见,而且因为缴纳税费是完成过户的前置必经程序,争议的发生会严重影响双方交易的进程。那么,在二手房买卖交易过程中,双方应当如何正确处理税费负担问题,海淀法院东升法庭法官陆金伟通过以下两个案例予以简单介绍。

    *双方合同有约定从约定,无约定按法规规定

    原告李女士从被告张女士处购房一套,双方签订了房屋买卖合同,起初双方履约很顺利,双方完成了网签,贷款面签等手续,但到了过户前的缴税时,李女士惊奇的发现,涉案房屋需缴纳税费约50余万元,远远超过其预期数额,经询问后得知,涉案房屋不是“满五唯一”状态,故按规定,需征收个人所得税,后李女士要求张女士负担该笔税费,但张女士以双方合同约定相关税费由李女士负担为由,不同意李女士的要求。法院经审理认为,根据双方签订的房屋买卖合同的约定内容,只有在房屋是“满五唯一”的状态下,交易所需税费由李女士负担,而涉案房屋现并非为“满五唯一”状态,且双方合同中对于此种情形下该如何负担税费并没有约定,故应当按照相关规定负担税费,并判定该笔税费应由张女士负担。

    【法官建议】:

    根据目前国家相关税费规定,二手房买卖交易过程中,买方主要需承担契税、产权转移登记费,卖方主要需承担营业税、个人所得税,而且满五年的,免征营业税,满五年且唯一(以家庭为单位)的,免征个人所得税。同时,在目前的二手房交易市场中,经买卖双方协商后,一般交易所需税费均由买受人实际负担,出卖人所获得的购房款通常是不含税费的净价。因此房屋的状态会严重影响实际税费的数额。所以,买卖双方在基本达成交易意向时,务必核实确认交易房屋的状态,并提前向税务征收机构了解交易所需的税费情况,同时在签订房屋买卖合同时,务必对税费负担问题作出明确约定,特别是对买家在何种情况下负担全部税费、交易过程中出现新增税费该如何负担问题作出明确约定,避免因税费约定不明而影响双方合同履行。

    *双方当事人为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,相关价格条款无效,但不影响其他合同条款的效力

    王先生将其名下的房屋出售给陈先生,双方签订了房屋买卖合同,约定成交总价为1168万元,同时,双方还签订了一份《装修款补充协议》,约定房屋配套设施折价468万元,相应的房屋合同价格为700万元。后王先生将陈先生诉至法院,以《装修款补充协议》涉嫌逃税为由,要求确认该协议无效。后经本院联系陈先生后,陈先生和王先生庭下自行达成了和解协议。

    【法官建议】:

    因在二手房交易过程中,一般是由买受人实际承担交易所需的全部税费,因此,买受人为降低交易成本,往往与中介公司、出卖人等合意,通过签订案例中出现的《装修款补充协议》或者在网签时降低交易价格等方式,恶意隐瞒真实的交易价格,以达到规避国家税收监管的目的,这种行为显然损害了社会公共利益,相关的协议、条款是无效的,但因其并不影响双方合同的其他条款,故买卖各方当事人可能面临不仅要承担民事责任,还会因此受到相关税务机构行政处罚的风险。因此,买卖双方唯有诚信交易,才能保护自身的合法权益。

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