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房屋买卖利益大,约定不明责自担

发布时间:2018-01-10 09:23:18


    因汪某与杨某夫妻俩拒不配合办理房屋过户手续,亦不接受剩余房款,刘女士以房屋买卖合同纠纷为由将汪某和杨某诉至法院,要求判令汪某与杨某继续履行合同、协助办理产权转移登记手续、交付房屋并支付违约金。日前,海淀法院审结了此案。法院判决双方继续履行合同;刘女士一次性给付汪某、杨某剩余房款880万元,汪某、杨某协助办理产权转移登记手续、并交付房屋。

    汪某和杨某辩称,同意继续履行合同,要求刘女士支付剩余购房款880万元,但是不同意刘女士的其余诉讼请求,合同中没有明确约定付款时间,所以导致双方合同履行事宜无法推进。此外,二人提出反诉请求,要求刘女士继续履行房屋买卖合同,支付剩余房款880万;刘女士支付其支出的律师费8万。

    审理中,双方当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同》中,对房屋价款及给付时间、给付方式部分仅作如下约定:成交价格为910万元;买受人采取自行交割的方式付款,买受人应将房价款430万元存入海淀区存量房自有交易资金监管账户;买受人向银行申办抵押贷款,拟贷款金额为人民币450万元。当天签订的《补充协议》中有关付款方式和付款时间的约定也仅有如下内容:由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金30万元,甲方同意乙方暂交2万元,余额部分在2日内补齐,若逾期未补齐,则视为乙方违约。

    因合同中没有明确的关于付款时间和付款方式的约定,给付30万元定金之后合同未能继续履行,虽经相关人员多次协商,亦无法最终达成一致意见。

    法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,刘女士与汪某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效,故双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后,刘女士给付汪某定金30万元。因本案房屋买卖合同及补充协议对相关交易环节的时间节点和交易方式均未进行明确约定,且双方亦始终未能就此达成一致意见,故后续交易流程无法推进。庭审中,双方当事人均明确表示同意继续履行本案房屋买卖合同及补充协议,且经审理查明,刘女士亦有能力一次性支付全部剩余购房款项,在此情况下,刘女士要求汪某、杨某继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,汪某、杨某协助其办理1114号房屋的所有权转移登记手续之诉请,有事实和法律依据,法院均予以支持,办理权属转移登记所需的费用由刘女士负担。

    关于刘女士提出的要求汪某、杨某给付违约金之诉请,首先,房屋买卖合同系出卖人将交易房屋的所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同,故出卖人的主要义务为交付房屋、转移标的物的所有权;而买受人的主要义务为支付房款,然而本案房屋买卖合同和补充协议对上述主要义务的履行时间和履行方式均未进行约定。根据双方当事人的陈述以及相关证据可以认定,涉案房屋的买卖合同和补充协议系有中介人员参与订立的,故在有专业人员介入的情况下,合同对重要条款未进行约定与常理不符,尤其是《补充协议》,除30万元定金的收取体现了出卖人权益之外,其余条款基本上约定的都是出卖人义务及出卖人违约责任,对定金之外其余各笔购房款项的给付时间和方式未有提及,为后续交易埋下了较大风险。其次,从刘女士与两被告的公证受托人陈某的短信聊天记录可以看出,尽管汪某、杨某于2016年12月19日即办理了委托公证,但直至2017年2月6日陈某仍未向刘女士提供公证委托书的复印件或者原件以证明其委托权限,而在汪某、杨某最终表示同意910万元先网签,然后资金监管的方案时,刘女士又未及时向其提供律师授权,亦不配合签订补充协议,最终导致协商没有结果;最后,在双方当事人对本案房屋买卖合同及补充协议存在相关瑕疵的原因均不能作出合理解释,且在事后的协商过程中亦未能采取合理措施积极补救的情况下,法院认为双方当事人对本案纠纷的产生均负有过错,故对于双方要求对方承担违约责任之相关诉请,法院亦均不予支持。故法院作出如上判决。

    【法官释法】:

    房屋买卖不同于一般商品的买卖,涉及利益较大,且交易双方一般情况下互不相识,故在此情况下,交易双方对于交易过程都应当负有更高的注意义务,尤其在签订交易合同时对于重要条款应当予以明确,以便为日后的纠纷处理提供依据。否则,一旦涉诉,且经审理查明双方对于约定不明之结果均负有责任,那么相应的不利后果就应当由双方自行承担。

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