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租房陷阱多,法官来支招

作者:曲婧  发布时间:2018-03-15 09:32:08


    高房价让很多人对买房望而却步,租房成为北漂一族解决住房问题的首选。海淀法院在审理多起房屋租赁合同类型案件中总结了承租人在租房过程中可能碰到的四大陷阱,提示承租人注意,避免遭受不必要损失: 

    &二房东无权转租房屋,导致房屋租赁合同无效

    2015年10月,二房东迟某在没有经过大房东魏某同意的情况下,将北京市海淀区北三环中路一套房屋主卧租予马某,租赁期限为一年,月租3400元,按照押一付三的方式支付房租。2015年11月末,大房东魏某将房屋出售,并与二房东迟某签订了解约协议。但二房东迟某并未告知马某该事宜。2015年12月28日大房东魏某责令马某立即搬离。马某按照合同规定,向迟某索要剩余9个月的房租、押金,但二房东迟某态度强硬,拒绝退还剩余房租及押金。法院经审理认为,迟某未经房主魏某同意,将从魏某处所租的房屋转租给马某,属于无权处分的行为,且大房东魏某事后并未追认,因此马某与迟某所签订的租赁合同应属无效。鉴于马某所交费用超过了其实际居住期间应当承担的费用,因此对于多余部分迟某应当返还。

    【法官支招】:

    该案中迟某就是典型的二房东,在房屋所有权人魏某没有同意的情况下擅自将房屋转租。根据我国《合同法》规定,承租者如果想把房屋转租,需经过出租者的同意,否则出租者可以要求解除合同。二房东没有得到大房东的同意转租房屋,属于无权处分行为,因此二房东与马某之间的租赁合同无效。为避免遇见假房东或无权转租的二房东,承租人在签订租赁合同前,一定要确认房源的真实性和房东身份,应当要求房东出具身份证件、房屋所有权证书或房屋租赁合同等租赁凭证。

    &抗市场风险能力差的小中介人间蒸发,承租人退房租一波三折

    曾某通过某中介公司承租位于北京市海淀区椿楸嘉园房屋一套,并将半年租金支付给中介公司,曾某租住三个月后,房主李某告知其中介公司并未向房主交纳房租,要求曾某立即腾房。曾某电话与中介公司联系,却一直无人接听,营业点也人去楼空。为讨回剩余房租,曾某只好求助于法院。鉴于该中介公司已经不在营业点办公且联系不到负责人或其他工作人员,因此法院只好通过公告送达的方式将开庭传票和判决送达该中介公司,虽然曾某最终拿到了胜诉的判决,但是整个过程确是耗时耗力。 

    【法官支招】:

    目前房屋居间市场竞争激烈,小中介公司出现经营不善,卷钱跑路的现象层出不穷,承租人要求退还押金时才发现早已人去楼空,有的租户甚至合同未到期就被房东扫地出门。因此承租人在通过中介寻找房源的时候,一定要选择有资质、有口碑的中介公司,正规的中介公司经过多年的经营,已经形成了一整套标准的服务流程,服务规范合规并且均在住建委、工商行政部门登记备案,因此服务更有保障,且有相关部门负责监管。很多小中介在招揽客户时打出“个人直租,绝无中介费”、“主卧直租,租金2000,无其他费用”等宣传语,预算有限的承租人往往会被这些宣传语所吸引,但这些宣传语背后很可能隐藏着一个黑中介,一不小心就会落入他们的圈套。法院在审理案件中发现这种中介公司虽然签合同时不收取中介费,但是租房合同到期时,他们会找各种理由拒不退还押金。因此承租人在租房时不要盲目的追求低价,一定要多方面核实中介的经营信息和资质,把中介公司的承诺落实到书面合同中。

    &未严格履行合同约定构成违约导致无法退还押金

    2016年7月11日,力田公司将位于北京市西城区展览路房屋出租给陈某并签订《北京市房屋租赁合同》,租金支付方式为押一付三,提前30天支付下一期租金,如逾期支付每天按100元收取滞纳金。陈某按时交纳了第一期、第二期房屋租金及押金。第三期房屋租金应于2016年12月23日交纳,陈某实际于2017年2月交清。合同到期后陈某要求力田公司退还押金,力田公司则认为陈某迟延交纳第三期房屋租金构成违约,应担支付滞纳金和违约金,用押金冲抵。双方僵持不下诉至法院。法院经审理认为,陈某未按照合同约定交纳第三期租金构成违约,应按照合同约定支付滞纳金及违约金,对力田公司要求扣除押金冲抵滞纳金和违约金的主张予以支持。

    【法官支招】:

    很多承租人都遇到过租房合同到期后中介公司或者房主找各种理由不退押金的情况。法院在审理这类案件过程中发现中介公司、房主不退押金的理由主要有未结清租住期间的水电、燃气费,房屋内设施设备有损坏丢失,迟延交房租或退房等。为避免上述情况的发生,承租人应注意四点:

    1)在签订合同时应明确约定租金的数额及交纳时间,按时交纳房租;

    2)承租人在初次入住房屋时要记录好房屋内的水电表和燃气表的表数和使用字数,形成书面清单,请房主或中介机构签字确认,在退房时也要核对表数,及时结清水电费、燃气费、暖气费等费用,待房主、中介公司签字确认后留存一份书面清单以备不时之需;

    3)承租人入住时需根据房屋现状书写物品交割单,记录好房屋内家具电器的品牌、数量和状况,最好对房屋现状拍照留存,并让房主或中介公司在交割单上签字;

    4)租赁合同中明确约定房屋租赁期限,无特殊情况按时退房,退房交钥匙时请房主或中介公司出具退房确认单,以证明退房时间。

    &签订房屋租赁合同时未考虑自身履行能力,未对特殊要求进行特别约定

    蔡某承租张某位于北京市海淀区玉树临风小区的房屋一套,并签订书面租赁合同,签约前房主张某表示房屋内有一个大鱼缸,鱼缸搬不走,如果要承租该房屋需要帮忙清洗鱼缸、给鱼换水,蔡某因喜欢鱼所以答应了。入住房屋后蔡某发现鱼缸太大,蔡某年事已高,无力养鱼,因此向张某提出,张某不同意,蔡某只好提前退租,但是张某表示提前退租是蔡某违约,因此索要一个月房租作为赔偿。蔡某和张某无法达成一致意见,故诉至法院。经审理,法院判决解除双方之间的房屋租赁合同,张某仅需退还蔡某剩余房租。

    【法官支招】:

    本案中蔡某和张某就养鱼事宜没有书面约定,因此发生纠纷后无法依据租赁合同解决双方之间就养鱼引发的矛盾。房屋租赁合同是出租人与承租人之间明确权利义务的重要依据,因此签订租赁合同时要考虑自身履行能力并对特殊的情况进行特别约定。法院也发现有很多人使用的租房合同文本不规范,日后容易引发纠纷。北京市房屋和城乡建设委员会网站可以自行下载房屋租赁合同范本。租赁合同一般包括房屋基本情况、租赁期限、租金和押金、房屋维修和维护、合同解除以及违约责任等条款。

    1)要明确租金和押金的具体数额以及交纳方式和时间;

    2)要明确房屋位置和户型,如只租赁一个房间,要写明主卧或者次卧;

    3)写明租赁期限,按时退房;

    4)承租人要仔细阅读合同解除条款,遇到房主延迟交付房屋、交付房屋严重不符合合同约定或者影响安全健康的、不承担合同约定的维修义务,致使承租人无法使用房屋的,承租人可以要求解除合同;

    5)房主提前收回房屋的,承租人可以要求房主承担违约责任;

    6)如果在租房时双方有特殊的要求一定要约定在租赁合同中,避免日后出现纠纷时无据可依。

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