当前位置:法学实务 -> 案例评析

名称变更未必是“转租”,具体情况还需具体分析

发布时间:2018-05-21 09:09:33


    因认为谢先生擅自将企业名称变更后,已经失去了对涉案房屋的实际控制权,贾先生以房屋租赁合同纠纷为由,将谢先生和变更后的企业诉至法院,要求解除双方签订的房屋租赁合同,谢先生和变更后的企业立即腾退涉案房屋。日前,海淀法院审结了此案,法院判决驳回贾先生的全部诉讼请求。

    原告贾先生诉称,2015年12月,他与谢先生签订房屋租赁合同,将涉案房屋租给谢先生用于经营药店,租期自2015年12月14日至2021年1月31日,第一年的租金标准为657000元/年,租金押一个月付六个月。该合同明确约定,不允许谢先生在租赁期内将房屋部分或者全部转租给他人,擅自转租给第三人的,贾先生有权单方解除合同,并要求谢先生承担租赁保证金数额的违约金。后谢先生与另外两位股东在租赁房屋内注册成立了A公司。2017年5月25日,在未征得贾先生同意的情况下,谢先生及另外两位股东将A公司的股权全部转让给B公司大股东、法定代表人王某,A公司名称同时变更为B公司某分店,企业类型变更为有限责任公司分公司,负责人也由原来的谢先生变更为王某。2017年8月4日支付租金时,付款人也由原来的两位股东变为B公司法人。贾先生认为,股权转让和企业类型变更、负责人变更后,谢先生已经失去了对B公司某分店的控制权,进而也就失去了对租赁房屋的控制权,现在房屋租金也不是他本人或者其合作的股东支付,其依约有权单方面解除合同。

    被告谢先生辩称,不同意贾先生的全部诉讼请求,其没有将房屋转租他人,不存在违约行为。其是在和别人合作经营,加盟了别人的店,实质上还是其自己经营的店,不属于转租。

    被告B公司某分店辩称,他方只是名称变更,并不是吊销或者注销企业营业执照,故不同意贾先生的全部诉讼请求。

    审理中,从工商局调取的A公司的《企业名称变更核准通知书》记载:A公司,根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》及有关法律、行政法规规定,准予核准企业名称变更为B公司某分店,投资人为B公司。

    谢先生为证明其仍实际经营使用涉案房屋,提交了《药店连锁加盟协议书》、物业管理费发票、《劳动合同书》等予以佐证。经法院询问,贾先生认可谢先生在承租期间不欠房租。

    法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。贾先生与谢先生签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反国家法律、行政法规的强制性规定,故应属合法、有效,双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。本案中,双方当事人的争议焦点为谢先生在租赁期限内是否将涉案房屋进行转租。首先,从A公司变更登记的工商档案材料来看,A公司变更为B公司某分店仅仅是企业名称的变更,而并非主体的变更,在变更过程中所进行的清算亦非等同于公司法意义上公司解散或注销时的清算,故贾先生仅以名称发生变更为由主张涉案房屋的使用人已变更为第三人,法院不予采信。其次,根据房屋租赁合同约定,谢先生租赁涉案房屋用于经营药店,现其加盟的B公司同样为药店,加盟之后并未导致谢先生对涉案房屋的用途发生变化。最后,从谢先生提交的相关证据材料来看,其系B公司某分店职工,职务为经理,涉案房屋的物业费仍由谢先生交纳,故涉案房屋实际上仍由谢先生在使用。

    此外,在谢先生与贾先生签订房屋租赁合同之后,一直都是由他人代缴合同中约定的应由谢先生交纳的租金,贾先生亦未以任何形式提出过质疑,其现仅就2017年8月4日交纳租金的行为提出质疑,并据此主张谢先生将涉案房屋转租,明显与常理不符。综上,贾先生以谢先生擅自转租为由,要求确认双方的合同已经解除,并要求谢先生与B公司某分店将涉案房屋腾退并向其交付之主张,均缺乏事实及法律依据,法院均不予支持。

    最后,法院判决驳回贾先生的全部诉讼请求。

第1页  共1页
关闭窗口