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那些房屋买卖中的“奇葩”事儿

作者:胡喜辉  发布时间:2018-05-29 10:52:05


    在北京市二手房成交均价已达6万余元的今天,房价的波动、卖房、买房事宜无疑均牵涉着很多人的神经。买卖房屋从选定买卖时机开始,到选定中介机构、无数次看房、确定房源、买卖双方协商价格、签约、履行合同至最后取得房本、入住房屋,整个过程少则两三个月,多则一两年,无不需要投入大量的时间及精力。如合同履行过程中遭遇对方违约以致需通过诉讼方式解决,更是拉长了战线。据统计,自去年3月份至今,北京市海淀区人民法院共审结二手房房屋买卖合同纠纷近千件。这些纠纷中既有常规意义上的不按时支付房款、不配合办理过户等情形,更有一些超出常人理解的“奇葩”事儿出现。本文对此进行梳理,借具体案例介绍几种情况,并就买卖双方如何维护自身合法权益,保障买卖合同顺利履行提出几项建议。

    &房屋性质为商品房,土地性质为划拨,房本登记处为空白

    2017年3月,王某与李某就李某名下位于北京市海淀区的某处房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同中约定房屋建筑面积59平方米,总房款为459万元,土地性质为出让。李某提交涉案房本,房屋性质登记为商品房,土地使用性质处为空白。在王某交纳了339万元首付款并办理120万元贷款后,双方于同年5月在办理房屋过户手续时,房管部门告知王某涉案房屋土地性质为划拨,可出房本,但需王某签订声明,内容为本人对土地性质知晓,相关法律后果自行承担。王某未签此声明,后诉至法院,要求解约。其主张李某虚构房屋情况构成根本违约,要求其退还已支付款项,并按照总房价款20%支付违约金。

    法院查明,李某自前手购买涉案房屋办理过户手续时就土地性质亦出现过相应情况,其前手房本中土地性质登记为出让,后房管局人员称前手房本因系统出现错误,土地性质登记为出让,实为划拨,如需办理过户,可延续前手房本登记情况,注明空白即可出房本,如之后需交纳土地出让金补交即可。李某当时认为此对房屋交易无大影响,故办理了土地性质为空白的房本,但在与王某签约时对此未做说明。在与王某过户手续出现问题后,李某至政府有关部门申请信息公开,政府文件称海淀区确有几个小区出现了此类问题,有多人询问土地出让金补缴之事,如房屋性质已为商品房,则之后无需另行补缴土地出让金。庭审中李某同意解约,称其出售房屋亦为另行购房,故主张由其将涉案房屋另行出售后退还王某已付购房款,不同意支付违约金。

    法院认为,李某对涉案房屋土地性质为划拨是明知的,但在签约时未做说明,此行为构成违约,但在涉案房屋可过户情况下,其该行为不构成根本违约,在双方解约情况下除应退还王某已付房款情况下应承担一定违约责任;同时王某在签约时对李某提供的房本登记情况未进行全面审查,亦存在一定过错。法院判决解除双方买卖合同及网签合同,双方办理网签注销手续,李某退还王某已付房款,考虑已付房款利息、李某支付中介费等实际损失,判决李某赔偿违约金共计14万元。

    &签约之时约定另行售出己方名下房屋获得购房资格并用以支付房款,后己方房屋一直未予售出致双方合同解除

    关某与吴某2017年8月26日就吴某名下位于海淀区某处房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》,总房价款437万元,关某公积金贷款120万元,其余为首付款。关某向吴某支付定金30万元。庭审中根据关某的陈述,上述合同签订时,因北京市房屋限购政策的限制,其无购买涉案房屋的购房资格,其考虑在合同签订后的短时间内将其名下的一套房屋出售以获得购买涉案房屋的资格,同时用售房款支付购买涉案房屋的首付款。但之后,因价格不合适其一直未能出售自有房屋,因此未能腾出购房指标,未能与吴某进行网签。关某一直未支付首付款。后吴某向关某分别送达《履行合同义务催告书》、《解除房屋买卖合同告知书》,要求解约并要求关某承担违约责任。

    后关某提起诉讼,要求确认双方之间买卖合同无效,吴某退还其定金。理由为其不具备购房资格,无购房资格签订的买卖合同违反了社会公共利益,且涉案房屋周边规划建造垃圾收集站,影响涉案房屋的居住环境和物业升值空间,与其购买涉案房屋目的不一致,导致其购房目的不能实现。法院认为关某主张合同无效的理由不能成立;关某因故未能及时出售自有房屋,未能及时获得购买涉案房屋资格,从而无法办理网签,并在合同约定的时间内经吴某的催告后仍未支付首付款,已构成违约,根据合同约定吴某有权解除合同;当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款,本案中吴某选择适用定金条款,故关某无权要求返还其已支付的定金30万元。

    &出卖方离婚、另行结婚、再次离婚,涉案房屋过户至第二任妻子名下,购房人无奈就同套房屋另行与出卖方第二任妻子签约

    2016年7月,张某与赵某就赵某名下位于海淀区某处房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋建筑面积96平方米,总房价款575万元,张某公积金贷款120万元,其余均为首付款,同年12月20日前完成过户手续。同日,二人与赵某之妻马某签订《补充协议》,约定马某对上述房屋买卖合同与赵某承担连带责任。后张某交纳定金9万元。另查赵某与马某2017年2月6日协议离婚,后赵某与周某2017年2月8日结婚,同年2月10日协议离婚,约定涉案房屋归周某所有,同日房屋过户至周某名下;2月14日,张某与周某就涉案房屋另行签订房屋买卖合同,总房价款774万元,后涉案房屋过户至张某名下。

    张某后将赵某、马某诉至法院,要求解除双方买卖合同及补充协议,二人退还定金9万元,赔偿经济损失212万元,含两次房屋买卖差价、两次中介费差价、两次买卖税费差价及另行租房支出。对合同履行的情况,双方均主张对方违约。张某提交了中介公司向赵某邮寄的通知函,内容为催促赵某尽快办理相关手续。并申请了负责本次房屋买卖的中介人员出庭作证,证人称赵某承诺自行解抵押,但之后一直未予办理,在中介机构提交了房屋核验申请后赵某要求将核验撤掉,后了解到赵某将涉案房屋过户至周某名下。法院另查赵某在抵押款解抵之后另行办理了抵押。

    最后认为,赵某未按约定办理房屋解抵押手续,在中介机构已办理房屋核验情况下要求撤回房屋核验,且后再次将房屋设定新的抵押,并过户给周某,构成根本违约,应赔偿张某的经济损失。遂判决解除双方买卖合同及补充协议,二被告连带退还张某定金9万元,连带赔偿张某经济损失共计204万余元。

    &因房屋买卖中附属物的交付、车位的过户及交付引发纠纷

    房屋买卖中除对房款交付、配合过户手续、交房等环节易产生纠纷外,另会出现因对合同履约中对方某些履约行为不满,在房产过户手续已完成、已交付房屋的情况下就附属物的交付、附带车位的过户及交付问题等产生纠纷。

    案例一:2016年11月,刘某与郭某就郭某名下某处房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋建筑面积212平方米,总房价款1400万元,其中附件一房屋附属设施、设备、装饰处载明二层木质屏风四块,一楼西式采暖壁炉大理石、所有灯具等一并转让。后刘某交付房款,郭某办理协助过户、交房等。现刘某诉至法院,主张交房时郭某交付的四块屏风非签约之时至少具有百年历史的原屏风,故诉请郭某交付合同约定的四块屏风。法院审理后查明郭某交付的确系更换过的屏风,郭某声称搬家需拆除屏风,搬运工拆除时将原屏风损坏,其为了避免双方就此产生纠纷故定制了新的四块屏风并安装,原屏风因完全损坏已被扔掉。经法院释明,刘某坚持其诉请。法院认为合同约定了郭某需随房屋一并转移合同约定的四块屏风,但其后交付的为更换过的屏风,与合同不符,构成违约,应承担一定违约责任。在刘某未就原屏风仍在郭某处进行举证的情况下,履行交付原屏风的客观条件并不存在,其可选择要求采取补救措施或要求赔偿,在其坚持原诉请情况下,法院判决驳回其诉讼请求。

    案例二:2016年3月,胡某与高某就胡某名下某处房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》,注明房屋总价款为1040万元;《补充协议》约定车位随房屋一并出售,价款含在总房款中,胡某需协助办理车位过户手续。2017年3月双方就车位签订了网签合同,总价款为30万元,后高某交纳了车位过户所需税费,双方预约4月6日办理车位过户手续。但双方于4月5日就房屋买卖的贷款事宜产生争议,4月6日胡某未依约办理车位过户手续,后双方于5月中旬办理了房屋交付手续。高某主张胡某后期就车位提出涨价要求并将车位上锁,现诉至法院要求胡某协助其办理车位过户并交付车位,赔偿已支付的车位管理费等损失。庭审中胡某经法院合法传唤未出庭应诉,提交书面意见称高某交纳首付款迟延了80多天,在房屋过户后银行贷款迟迟未批贷,给其造成了损失,另高某在其交房时无理骚扰,干扰了其正常生活,故不同意交付车位。法院经审理后认为,胡某未依约协助办理车位过户手续,构成违约,如其主张高某在履行房屋买卖中存在违约行为,应通过积极应诉提出己方主张的方式解决,而非不配合车位过户并将车位上锁,在其未到庭就己方主张提出单独诉请情况下,法院判决其协助胡某办理车位过户并交付车位,赔偿胡某已支付的车位管理费损失。

    针对以上的“奇葩”事儿,为了保障房屋买卖的顺利履行,笔者特提出以下建议:

    一是建议买卖双方均秉持诚实信用原则履约。在签约之时卖方应如实陈述房屋相关情况,含房屋产权登记信息、房屋共有权人信息、房屋性质、土地使用性质,有无抵押、冻结情形,有无妨碍房屋过户情形存在等;买方则需如实陈述己方购房资质。合同签订后恪守合同义务,依据合同约定的房款交付、办理解抵押、办理贷款、办理网签、过户、交付房屋、户口迁移等事项的节点,积极履约。

    二是建议买卖双方签约时对房款交付、办理解抵押、办理贷款、办理网签、过户、交付房屋、户口迁移、违约责任等事项做明确具体的约定。现房屋买卖大多通过中介公司提供中介服务达成,所使用的合同文本一般是范式文本,但一旦发生纠纷,双方仍会对合同履行事项约定的截止时点产生争议,在主张违约损失时,双方有时仍会对违约损失的确定产生一定的争议。故在中介机构提供范式文本的情况下,对上述事项仍需提高注意义务。

    三是建议合同履行过程中对方出现违约行为时,己方及时采取措施,避免扩大损失的产生。法律规定当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。可通过书面发函催告、书面发函告知解约、另行购房、及时诉讼等方式。妥善保留合同自签约至诉讼中双方沟通交流形成的证据材料,如买卖双方及与中介人员的沟通内容的微信、短信、通话录音等证据。

    (文中人物均系为化名)

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