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母子私下签约转让共有房屋,法院依法确认合同无效

发布时间:2018-07-31 10:05:19


    父亲去世后,母亲将夫妻共有的一套房屋通过签订房屋买卖合同的形式过户至儿子名下,女儿诉至法院,请求确认房屋买卖合同无效。日前,海淀法院审结了此案,法院认定母亲与儿子构成恶意串通,损害了女儿的利益,判决确认房屋买卖合同无效。

    原告女儿诉称,涉案房屋原系父亲单位分配住房。父亲去世后,母亲用其自己的工龄和父亲的工龄,补缴一部分购房款购买了涉案房屋,并一直居住至今。后来其得知母亲和哥哥于2008年2月21日通过买卖形式,将涉案房屋过户至哥哥名下。综上所述,其认为涉案房屋系父母夫妻共同财产,母亲和哥哥无权私自处分,二人之间的房屋买卖行为应为无效,故诉至法院。 

    被告母亲辩称,同意原告的诉讼请求,其与儿子之间的房屋买卖合同无效。因为儿子在其不知情的情况下将房屋过户到他名下,且并未支付任何房款,所以其认为此合同无效。

    被告儿子辩称,不同意原告的诉讼请求。理由如下:一、关于本案的事实情况。其与已故父亲系同一单位,正是基于这一因素,单位综合考虑家庭及住房情况,在1993年分给涉案房屋,并同时确定其为共居人。父亲因病去世后,单位与母亲签约出售涉案房屋,将涉案房屋的权属变更为母亲名下。由于其一直与母亲共同居住生活,加之父亲去世时基本没留有遗产,当年母亲也基本没有积蓄,购房款两万余元是由其出资。其一家与母亲一直共同居住至今,且供暖费一直由其向所在单位报销。期间,应母亲提议,其与母亲于2008年2月21日签订《北京市存量房屋买卖合同》,并在国家房屋管理机关登记后,将涉案房屋权属变更到其名下。二、原告的诉请于法无据。首先,涉案房屋之前系母亲个人所有。母亲购买诉争房屋时,父亲已去世,已丧失民事权利能力,既不能作为购房合同主体,也不可能就诉争房屋享有物权。因此,诉争房屋权属理应归母亲个人所有,系其个人财产。其次,依据当年有效,2013年废止的(2000年2月17日发布的[2000]法民字第4号)《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》中对“已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益”的明确规定,说明原告起诉书中所认为购房使用了父亲工龄,所购房屋应认定为父母夫妻共同财产的主张是缺乏法律支持的。再次,母亲和其之间于2008年2月就诉争房屋进行的交易行为不违反国家的法律法规,不存在导致房屋买卖合同无效的法定情形。至于母亲在购买诉争房屋时因使用父亲的工龄而减少支付的购房款额,是否使用夫妻共同财产支付购房款等问题,原告作为父亲的法定继承人可另行以继承方式主张权利。三、原告现就母亲与其之间于2008年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》向法院提起确认之诉,显属主体不适格,母亲在答辩中也认为合同无效,应由其提起诉讼。即便原告主体适格,因怠于行使权利,导致主张权利已超过法定诉讼时效。

    法院经审理后认为,女儿所提本诉系确认之诉,实体权利属形成权而非请求权,不适用诉讼时效的规定,故法院对于儿子的诉讼时效抗辩不予采纳。涉案房屋原系父亲承租的单位公房,母亲在父亲去世后继续承租并购买了涉案房屋。关于涉案房屋的产权性质,女儿和母亲主张系父亲与母亲的夫妻共有房屋,儿子主张系母亲个人所有房屋,判断房屋是否为父亲与母亲的夫妻共有房屋的关键在于购房款是否用了母亲与父亲的夫妻共同积蓄。父亲去世后,遗产并未分割,母亲主张购房款25 988元系其从中国工商银行取出的8万多元夫妻共同存款拿出一部分交由儿子代缴,并提交了中国银行交易明细予以证明,取款日期距缴纳购房款4个多月,相差不远。儿子虽在缴纳购房款前1天从其银行账户中取出了存款共计2万元,且其次日代母亲缴纳购房款,但上述事实不足以证明儿子所取款项用于次日代缴购房款,且即使所取2万元全用于代缴购房款,但就剩余购房款儿子未提交相应证据证明系用父亲与母亲共同积蓄外的其他款项支付,故仍不足以证明涉案房屋购房款未用父亲与母亲夫妻共同积蓄购买。综上,法院对儿子的主张不予采信,认定涉案房屋系父亲与母亲的夫妻共有财产。涉案房屋属于父亲与母亲的夫妻共同财产,父亲去世后,涉案房屋应属父亲的法定第一顺序继承人母亲、儿子、女儿共同共有的财产。母亲与儿子在明知涉案房屋有女儿权利的情况下,未经女儿同意签订房屋买卖合同,已构成恶意串通,损害了女儿的利益,故该房屋买卖合同应属无效,对于女儿要求确认合同无效的诉讼请求,法院予以支持。最后,法院判决确认母亲与儿子于2008年2月21日签订的房屋买卖合同无效。

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