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业委会决定的要素判断

作者:佟冰  发布时间:2018-08-13 10:08:29


    编者按:业主就业委会决定提起撤销权之诉,首先需要识别诉争行为或文件是否具有业委会决定的性质。法官结合业委会的行为主体、行为对象、行为性质等方面予以综合考量,认为业委会作出程序性告知公告、过程性文件不属于业委会决定。

    【裁判要旨】

    业主委员会作出的决定应当是业主委员会对小区内公共管理事项所作出的处理,业主委员会作出程序性告知公告、过程性文件不属于业主委员会决议。

    【一审诉辩主张】

    1.原告诉称

    陆某诉称:1.依法判令撤销康乐家园(化名)业委会作出的将《康乐家园小区物业企业选聘方案》提交业主大会表决的决定;2. 康乐家园业委会承担本案的诉讼费。

    事实和理由:2016年11月1日,我所在小区的业委会、康乐家园业委会发出《关于召开康乐家园小区业主大会的公告》(以下简称《公告》),公告内容为,将业委会起草的《康乐家园小区物业企业选聘方案》(以下简称《选聘方案》)进行公示,并提请业主大会表决。我认为,康乐家园业委会发出的《公告》具有康乐家园业委会决定的性质,且存在违法性、侵犯了业主相关权利,故要求撤销该《公告》,具体理由如下:

    第一,业委会不能通过授权方式获得直接行使由业主共同决定事项的权利,在该《公告》中,拟对业主共同决定的事项通过表决授权给业委会,属于违法表决;第二,程序违法,业委会决定作出前应先征求业主意见,而康乐家园业委会在做出上述《公告》前没有经过合法程序对公告内容进行讨论;第三,康乐家园业委会制定的《选聘方案》存在严重的漏项,收费方案必须通过业主大会表决决定,这是未来招标程序的核心条款,而康乐家园业委会在《选聘方案》中对物业费的收费方案只字未提,但通过授权康乐家园业委会,可能由康乐家园业委会直接决定收费标准。

    2.被告辩称

    《公告》严格按照有关法律法规进行,并未侵害陆某的合法权利,并就上述诉争文件逐一解释如下:第一,我方发放《公告》的目的正是征求业主意见,是否同意授权业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》,并授权业委会与业主大会决定的物业服务企业签订合同;第二,《公告》的性质并非业委会决定,而是征求意见的草案,我方发放该《公告》正是在程序上征求广大业主意见;第三,因为《选聘方案》采取公开招标的方式,且该方案本身属于征求意见性质,并未启动涉及招投标物业收费标准阶段的问题,公开招标由市场决定投标物业公司的收费标准,最终确定收费标准及中标单位的表决权仍是业主。综上,该《公告》按照小区议事规则作出,未违反相关法律法规的规定,故不同意陆某全部诉讼请求。

    【一审事实和证据】

    法院经公开审理查明:康乐家园业委会为2014年2月25日经选举产生并备案的康乐家园小区第二届业主委员会,该业委会主任为李某。陆某系康乐家园小区业主。

    2016年11月1日,康乐家园业委会发出《公告》,内容为:2014年2月,康乐家园业主大会终止了北京昊岳康乐家园物业管理公司的物业服务合同。……业委会起草了《康乐家园小区物业企业选聘方案》进行公示,并提请业主大会表决,具体程序如下:

    一、公示内容:《康乐家园小区物业企业选聘方案》。二、公示时间:2016年11月1日至11月15日。……四、表决时间:2016年11月16日至12月30日。表决资格:业主本人,其他代为表决者须有业主签名的书面委托书。……六、表决方式:业委会委托各楼业主代表(志愿者)持“选聘物业企业实施方案的表决票”上门登记业主表决结果,同意的业主在自己相应的房号后面画“〇”或者画“√”,并在后面签名,不同的业主可以画“×”并在后面签名。七、计票统计方式:业委会全体及各楼业主代表共同计票统计结果。八、计票结果说明:根据国务院《物业管理条例》及《康乐家园小区业主大会议事规则》,二分之一以上业主及二分之一以上面积同意,视为业主大会通过了业委会关于《选聘物业企业的实施方案》,业委会将开始启动招标程序,公开招聘物业服务企业。

    同日,该业委会发出《选聘方案》,主要内容为:鉴于我小区的《前期物业服务合同》早于2014年2月25日经业主大会“一卡通”表决同意解除。现业委会……制定本选聘方案,提交业主大会表决。一、选聘方案的实施主体,在获得小区业主大会表决通过并授权的基础上,业主委员会有权依照本方案实施包括委托公开招标、组织召开相关议题的业主大会等物业服务企业选聘的各项组织和实施工作。若未获得专有部分占建筑物总面积50%以上且占总人数50%以上的业主同意,则业主委员会立即停止本次选聘物业服务企业的活动。

    二、选聘方式及流程,康乐家园小区本次物业服务企业选聘方式为:公开招标方式。……选聘物业服务企业的要求及服务标准,1、根据《物业服务企业资格管理办法》规定,参与竞聘的物业服务企业必须是依法设立的独立法人,必须具备二级或二级以上的物业服务资质且信誉良好。2、参与竞聘的物业服务企业必须保证提供的物业服务不低于《普通住宅小区物业管理服务等级标准》规定的住宅物业服务三级标准。

    上述文件附有《康乐家园业主大会会议表决票》,征求业主对以下表决议题是否同意或弃权的表决意见:一、是否同意以公开招标的方式选聘物业服务企业;二、是否同意授权业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》;三、是否同意授权业委会按照《康乐家园小区选聘物业企业的方案》实施选聘物业的工作。

    【一审判案理由】

    法院经审理认为:本案的争议焦点在于康乐家园业委会作出的《公告》是否为业委会决定。业委会决定应当是业委会对小区内公共管理事项所作出的处理。具体而言,业委会决定应当包括如下要素:行为主体是业委会;行为对象是小区公共管理事项;行为性质具有结论性,而非程序性告知。上述《公告》的内容为对《选聘方案》提请业主大会进行表决,并对表决时间、地点、表决内容、表决方式进行公示。虽在作为表决对象的《选聘方案》中,康乐家园业委会对选聘方式及流程进行了草拟,例如,通过公开招标,授权业委会与具有合法资质的招标公司签订《委托招标协议》等方式及流程选聘物业企业,但根据《公告》及《表决票》的内容可见,业主可对上述方案发表是否同意或弃权之意见。

    再者,征询意见之方式有多种,包括开放性征询意见和草拟方案提交表决等,可见,提交业主大会表决之草拟方案并非最终决定。因此,上述《公告》应属征询业主意见之文件,而非具有结论性的、对小区内公共管理事项所作出的处理。综上,法院认为,上述《公告》并非业委会决定。由于上述《公告》并非业委会决定,故陆某以该《公告》系业委会决定为前提,提出该《公告》内容上、程序上违法,应当予以撤销之诉讼请求,法院不予支持。

    【一审定案结论】

    法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十八条第二款,作出如下判决:

    驳回陆某的全部诉讼请求。

    【二审情况】

    1.二审诉辩主张

    上诉人认为,康乐家园业委会2014年11月1日已经作出了一份关于选聘新物业的决定公告,于2015年1月开始选聘新物业,2015年5月13日签订物业合同,2017年3月27日自行确定招标公司并与之签订了招标委托合同。2017年4月18日公布了招标的候选人名单,一审判决没有认清康乐家园业委会发出公告的完整内容。故要求撤销原判,判决支持上诉人原审诉讼请求。

    被上诉人辩称,康乐家园业委会在公告中所有事项均是程序事宜,不具有决定性。

    2.二审事实和证据

    北京市第一中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。

    3.二审判案理由

    北京市第一中级人民法院认为,业委会决定应当是业委会对小区内公共管理事项所作出的结论性的处理。本案《公告》的内容为对《选聘方案》提请业主大会进行表决,并对表决时间、地点、表决内容、表决方式进行公示。业主可对上述方案发表是否同意或弃权之意见。因此《公告》并非决定。原审法院认定该《公告》并非康乐家园业委会决定,故驳回陆某要求撤销该《公告》的诉讼请求正确,法院予以确认。

    4.二审定案结论

    北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    【解说】

    《中华人民共和国物权法》第78条第2款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。实践中,时常有业主就业主委员会的某一行为或发布的某一文件提起业主撤销权之诉。就此类案件的审理,首先需要识别诉争行为或文件是否具有业主委员会决定的性质。此为业主撤销权成立的前提条件,对于经审查,诉争业主委员会行为或文件不属于业主委员会决定的,应当驳回业主要求撤销决定的诉请。

    业主委员会作出的决定应当是业主委员会对小区内公共管理事项所作出的处理,业主委员会作出程序性告知公告、过程性文件不属于业主委员会决议。具体来说,业主委员会决定应当包括如下要素:

    第一,行为主体是业主委员会

    按照多数我国大陆学者观点,决议行为是特殊多方法律行为,决议系由若干人组成的机构通过意思表示表达出来,并形成的多数决结果。作出该多数决意思表示结果的机构则为决议的行为主体。该主体的判定并非仅以文件署名为准,例如,实践中存在业主委员会以其名义发布业主大会作出相关决议的情形,由于文件内容实为对业主大会某项决议的公示,因此,该决议性质应为业主大会决议。对于业主委员会代表业主大会实施的行为,或由业主大会授权实施的行为,虽其对外效力可被视为业主大会的行为,但业主撤销权之诉针对的是其对内效力,故该行为的主体应为业主委员会。

    第二,行为对象是小区公共管理事项

    《物业管理条例》第12条第4款规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。《物业管理条例》第19条第1款规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。因此,业主委员会作出的与小区物业公共管理无关的事项,由于超越了业主委员会设立的行为范畴,不产生相应约束力。对于业主委员会作出的,属于小区公共管理事项,但超越《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规,或业主大会赋予的职责作出的越权行为,应视为业主委员会作出的决议。

    第三,行为性质具有结论性,而非程序告知性

    《物业管理条例》第15条规定,业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。可见,业主委员会作为业主大会的执行机构,作出的行为多为经业主大会授权的行为或程序性、告知性、征询性行为。程序性、告知性、征询性行为,因未对业主相关权利义务产生实质性影响,不具有业主委员会决议性质。上述程序性问题可在最终决议作出时,作为审查决议是否存在程序性违法的事实行为附带予以审查,但不得单独作为被撤销的对象。

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