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卖房人逾期交房、逾期迁户——看看他说的理由是否可靠?

发布时间:2018-10-08 09:47:39


    买房人将全部购房款打入卖房人账户后,卖房人却以银行贷款逾期到达其账户为由拒不交房、交割物业以及迁户。买房人起诉至法院。日前,海淀法院审结了此案。法院判决卖房人将房屋交付给买房人使用,协助办理该房屋的物业交割手续,并给付逾期办理物业交割手续违约金、户口逾期迁出违约金、房屋占有使用费共计17万元。

    原告刘女士诉称,其作为买房人与卖房人马先生签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》,约定马先生应当在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给刘女士,并与刘女士共同办理物业交割手续,并在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续。现刘女士已经将全部购房款打给了马先生,马先生却逾期交付房屋、迁出户口和办理物业交割,其行为已构成违约。遂诉至法院,要求马先生履行房屋交付义务,协助办理物业交割手续,承担逾期办理物业交割手续的违约金120万元,户口迁出逾期违约金448500元,房屋占用费24900元。

    被告马先生辩称,刘女士没有按照合同约定履行付款义务,最后一笔款晚付了21天,故刘女士应当支付他违约金,只要刘女士支付完违约金他就立即交房并配合办理物业交割手续。马先生还据此提出反诉请求,要求刘女士支付其逾期付款违约金6.3万元。

    经庭审查明,涉案房屋总成交价格600万元,2016年8月28日,刘女士给付马先生定金10万元;2016年9月29日,刘女士通过转账方式向马先生支付230万元;2016年12月12日,刘女士通过理房通向马先生支付221万元。上述各笔款项均未逾期。

    2016年11月18日,刘女士与马先生签订《变更协议书》,约定将贷款金额由150万元变更为137万元。2016年12月5日,银行出具《个人二手房贷款承诺函》,表示将与借款人刘女士签订《个人购房借款/担保合同》并按照《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款137万元。2017年3月21日,马先生、刘女士、银行签订了《二手房转账付款委托协议》,刘女士同意银行将贷款金额一并划入马先生在该行开立的个人结算账户。当天,银行将137万元贷款发放至马先生账户。

    马先生主张双方之间存在一份手写版的《补充协议》,明确约定了贷款的给付时间,但未能就此提交相关证据证明。庭审中,中介公司经办人员作为证人出庭,证明批贷函中并没有说明确的放款时间,3月21日银行正式放贷,不存在马先生所述的手写版的补充协议。

    法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。本案中,刘女士与马先生签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议》,均系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律、行政法规的强制性规定,故应为合法有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后,刘女士已给付马先生全部购房款项,双方已于2016年12月20日办理完毕涉案房屋的产权转移登记手续,最后一笔购房款137万元于2017年3月21日到达马先生账户。根据双方约定,马先生应当在收到全部购房款后5个工作日内将房屋交付给刘女士,并与刘女士共同办理物业交割手续,马先生作为出卖人还应当在房屋所有权转移之日起30日内办理户口迁出手续,现马先生超过约定期限交付房屋、迁出户口和办理物业交割,其行为已构成违约,应按照合同约定承担相应的违约责任。现刘女士要求马先生给付逾期办理物业交割手续的违约金、逾期迁出户口的违约金以及房屋占用费之主张,有事实和法律依据,法院予以支持。考虑到马先生申请法院对违约金数额予以酌减、刘女士的户口已于本案起诉前迁入涉案房屋、刘女士认可涉案小区确曾进行大修改造、小区住户都已搬空、刘女士就违约行为所导致的实际损失未能提交证据予以证明等因素,法院对各项违约金的数额将酌情予以判定。

    马先生虽表示是刘女士违约在先,故才迟迟不履行相关义务,但其抗辩意见和相关反诉请求明显不能成立。首先,马先生就其所述双方曾签订过一份手写版的补充协议,明确约定了贷款的给付时间之主张未能提交证据证明;其次,从交易惯例来看,贷款到达房屋出卖人账户的时间并不取决于交易双方的约定,而是取决于放贷银行,故通常情况下买卖双方不会自愿增加交易风险,对自己不能控制的时间进行约定;最后,2017年3月21日马先生在《二手房转账付款委托协议》上签字的行为应当视为其对刘女士付款行为的接受和认可,换言之,截至2017年3月21日马先生仍未对整个交易和付款过程提出异议。综合上述分析,在双方当事人对贷款给付时间并没有明确约定,且马先生亦实际接受了该笔款项的情况下,其提出的刘女士存在逾期付款行为之主张,法院不予采信,其据此要求刘女士给付违约金6.3万元之反诉请求,缺乏事实和法律依据,法院亦不予支持。最终法院作出如上判决。

    宣判后,马先生提出上诉,二审法院认为,马先生二审提交其与工作人员的通话录音,并不能证明交易双方就最后一笔购房款的支付时间有共同的意思表示,且马先生主张的最后一笔购房款系银行贷款,按照交易规则及惯例,银行放款时间不以双方当事人的意思表示为准,而是要根据放贷银行的相关流程进行确定,故马先生上诉主张刘女士迟延付款,没有充分依据。最终,二审判决驳回上诉,维持原判。

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