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买受二手房被法院另案执行,执行异议获支持

作者:梁诗晨  发布时间:2018-10-12 09:34:16


    基本案情:

    在北京工作生活的曹先生,一直梦想拥有一套属于自己的住房。经过数年的打拼,他终于攒够了首付。2013年5月,经房地产经纪公司居间介绍,曹先生与谭女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定谭女士将位于昌平区的某套房屋出售给曹先生,房屋价款190万元。其中,首付款140万元于2013年11月10日前给付,剩余50万元以公积金贷款形式支付。交完首付款之后,曹先生正式入住该房屋。然而在之后的几年时间里,谭女士一直以出差、工作繁忙等各种理由拖延办理过户手续。无奈之下,曹先生于2018年2月向昌平法院提起诉讼,要求谭女士将房屋过户到自己名下。在昌平法院审理过程中,曹先生又得知了一个更加不利的消息。自己住了五年之久的房子,已经被海淀法院冻结了产权手续,可能不久就会被评估拍卖。这对于曹先生来说可以说是晴天霹雳,数十年辛苦奋斗换来的房子眼看就将不属于自己了。

    曹先生经过查询得知,谭女士与他人发生了借款合同纠纷,被海淀法院判决偿还本金及利息共计290余万元,因谭女士名下没有其他财产可供执行,海淀法院于2018年4月冻结了涉案房屋的产权手续。得知缘由后,曹先生向海淀法院提出了案外人异议,要求中止对涉案房屋的执行。为了证明自己的主张,曹先生提交了与谭女士签订的《房屋买卖合同》、缴纳物业费的发票以及载明谭女士因迟延办理涉案房屋所有权证书被另案判决存在违约情形的判决书,并将剩余50万元交付于法院执行。

    海淀法院经审查后认为,在法院于2018年4月冻结涉案房屋产权手续前,曹先生和谭女士已签订了房屋买卖合同,曹先生于2013年已履行了部分付款义务,并向法院交付了剩余款项。且现无证据表明房屋未能办理过户登记系因曹先生自身原因造成。因此,曹先生对涉案房屋主张权利符合法律规定的情形,可以排除执行,海淀法院对其提出的执行异议予以支持。

    【法官释法】:

    随着我国对新建商品房市场调控力度的加大,越来越多对住房有刚性需求的消费者将目光转向了二手房市场。二手房在满足消费者“住有所居”愿景的同时,也存在交易信息不对称、产权不规范、供给与需求不平衡等问题,由此发生的买受人房屋被法院另案查封的事件不在少数。

    一边是倾其所有的买房者,一边是要不回欠款的申请执行人,为了居中平衡房屋买受人的物权期待权和申请执行人的债权利益,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于能够排除执行的法定条件作出了明确规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已经合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件的限制是为了法官能够从实质上更明晰地判断买受人与被执行人之间是否存在真实的房屋交易,避免被执行人为了逃避债务与案外人串通,通过虚假房屋交易的形式转移财产,给被执行人的合法权益造成损害。

    如果未能满足以上条件,那么房屋买受人将难逃房屋被另案执行的命运。在另一个案件中,案外人提供的证据显示,房屋买卖合同签订的时间不明,且缺乏网签记录作为佐证,不能证明合同签订的时间在法院查封涉案房屋之前。案外人提供的收据内容不清,时间不明,其主张以大额现金支付房款,但对现金来源缺乏证据予以说明,最终异议被驳回。

    法院审理案外人针对房屋提出异议的案件过程中,存在部分案外人与被执行人串通,将之前转账记录中的“往来款”充作房屋买卖价款以逃避执行的不法行为,为此法院对于付款真实性的审查标准较高。如银行付款回单摘要显示“往来款”、“工程款”、“还款”等,则法院认为该信息不能直接体现支付房款的目的,不能排除将其他交易往来充作房款支付凭据的可能性,案外人的异议不能得到支持。其他常见的可能导致异议被驳回的事由还包括:房屋装修合同的签订时间早于房屋买卖合同签订的时间,明显不符合常理;以口头协议转让房屋,无书面买卖合同;不能证明在法院查封前实际占有房屋等。

   【法官提醒】:

    二手房买卖有风险,买房人在从签订合同、入住到办理过户登记的全过程中都应该保持充分的警惕,以保障自己的房屋不被牵涉到其他案件中被强制执行。在具体措施上我们建议:

    1.查询房屋是否存在抵押登记

    买受人须到当地不动产登记中心查询房屋是否有抵押登记。根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条,“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”据此,购房者出于保护自身权益的目的,须到房屋管理局的权属登记部门查询欲购房产的抵押情况。如果该房屋设定了抵押,则在债务人没有按时履行还款义务时,抵押权人有权针对房屋申请强制执行。房屋交易的过户阶段也会受到已经设立的抵押权的阻碍。在该种情形下,若房屋出售前存在抵押,而案外人对此未进行查询,后以此为由提出案外人异议,将不能得到法律支持,不能够阻却他案中对涉案房屋的执行。

    2.订立具体详实的买卖合同

    买受人应与出卖人选择以书面形式签订合同,避免口头协议;合同内容应具体详实,明确签订时间、交房时间以及过户时间;明确约定房屋价款以及支付方式,避免选择不易留存证据的现金支付方式。

    3.及时办理网签

    网签是指为了促进二手房交易市场更加规范和透明,交易双方在签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并把信息公布在网上的过程。房屋买受人在与出卖人签订合同后,应及时办理网签以避免房屋被一房二卖。网签之后的房屋将不能够被再次销售或抵押。同时在合同内容不够完善具体时,网签能够提供合同签订信息的补充证明。

    在实践中,因1、2、3条对于房屋买受人的法律知识和交易经验要求较高,建议有条件的房屋买受人在专业的房屋买卖中介机构的协助下进行交易,以获得专业指导。买受人在与中介机构接洽时,应注意留存沟通记录。

    4.谨慎履行付款义务

    买受人应按照合同约定,及时履行付款义务,注意金额与合同内容相对应。尽量避免难以留存付款证据的现金交易形式,买受人在转账付款时应注明“购房款”,而非“价款”、“往来款”等。

    5.留存入住证据

    买受人应及时取得房屋钥匙,制作并留存详细的房屋交接单、物业交接单等,留存房屋装饰装修的合同票据。在买受人对房屋进行转租的情况下,应与租房人签订书面租赁合同,留存租金收取凭证,作为对房屋进行间接占有的证据。

    6.督促卖方办理物权登记

    买受人应在条件具备时,及时督促出卖人办理物权登记。出卖人迟延履行的,买受人应留存交涉记录,必要时及时向法院提起诉讼。但诸如案外人购买的是经济适用房、无购房资格、暂不过户以避税等情形,则皆属于案外人自身过错,无法得到法律支持。

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